政策法规
关于加快推进“三房合一”加强保障性安居工程建设管理实施意见(试行)
编辑时间:2012/10/19 10:12:34  点击数:
为完善住房保障体系,解决住房困难群众居住条件,根据《江西省人民政府办公厅关于加快发展公共租赁住房的实施意见》(赣府厅发〔2010〕67号)、《江西省人民政府办公厅关于保障性安居工程建设和管理的实施意见》(赣府厅发〔2012〕10号)和省住房和城乡建设厅《关于加快推进经济适用住房、廉租住房、公共租住住房三房合一的指导意见》(赣建发〔2012〕1号)精神,结合我市实际,提出如下实施意见。 一、充分认识“三房合一”的重要意义 加快推进经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房“三房合一”,加强保障性安居工程建设和管理,是当前完善保障性住房体系,解决住房困难群众居住条件的重要举措,有利于保障性住房统一规划、统一建设、统一分配、统一管理,有效统筹保障性住房房源,调整保障性住房供应结构,扩大住房保障覆盖面。各地、各有关部门要进一步解放思想,统一认识,把加快推进“三房合一”,加强保障性安居工程建设和管理工作摆上重要议事日程,狠抓落实,多渠道增加保障性住房供应。 二、全面推进“三房合一”制度 1、“三房合一”基本模式。将经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房“三房合一”,统称为公共租赁住房,并遵循统筹房源、租售并举、统一租金、租补分离的原则,向符合条件的住房困难对象提供住房保障。 2、统筹建设,并轨运行。从2012年开始,停止新建经济适用住房和限价商品房。新建的各类保障性住房实行统一规划、统一建设,其建设计划和资金规模按现有渠道分别上报审批,建设资金统筹安排,打捆使用。将廉租住房对象、经济适用住房对象和限价商品房对象统一纳入到公共租赁住房保障范围。已建、在建但尚未列入出售计划的经济适用住房、限价商品房和现有廉租住房全部纳入公共租赁住房统一管理。 3、确保基本需求,扩大保障范围。在实行廉租住房对象应保尽保的基础上,将公共租赁住房保障范围覆盖到城镇中等偏下收入住房困难对象,有稳定工作、具有租金支付能力的新就业人员、农村进城务工人员和外来务工人员等对象。 4、加强住房保障信息化建设。建立健全保障性住房信息管理平台。加大资金收入,尽快建立纵向互联互通、横向信息共享的住房保障信息平台,提高保障性住房规划建设、进度调度、分配管理、售后服务全过程的工作效能。 三、提高规划和建设水平 1、公共租赁住房建设要科学规划,力求按交通便利、公共设施较为齐全、经济适用、宜居宜业等要求合理布局。 2、公共租赁住房户型设计要坚持户型小、功能全、质量高、安全可靠的原则,有效满足各项基本居住功能。单套建筑面积以50平方米左右为主,最大面积控制在80平方米以下。最大面积住房原则上控制在总量的15%以内。公共租赁住房小区要按小区总建筑面积的15%左右建设公建配套,其中商业设施面积控制在小区总建筑面积10%左右。公共租赁住房交付使用前要按照节能环保、经济耐用的要求,提供较为完善的装修,具备入住条件。 3、公共租赁住房建设用地,纳入各级年度土地供应计划并单独列出,予以确保。 4、建立保障性住房项目部门联合审批机制,实行并联审批,简化审批程序,最大限度地缩短审批时间。将项目审批程序合并为只审批项目初步设计(实施方案),不再审批工程可研报告;市中心城区项目报省发改委审批,县(市、区)项目由市发改委审批。 5、公共租赁住房以政府投资为主,采取集中建设和配建相结合的方式进行。按照“谁投资、谁所有、谁受益”的原则,鼓励社会投资机构和房地产企业等建设、持有、运营公共租赁住房。住房困难职工较多的大中型企业、独立工矿区、外来务工人员集中的开发区(产业园区)和大中专院校可相应建设公共租赁住房。各类建设主体建设的公共租赁住房应纳入各级公共租赁住房建设计划,给予优惠政策支持,建成后依据本意见的有关要求,进行分配和管理。 6、保障性住房建设,要严格履行法定的项目建设程序,规范招投标行为,落实项目法人责任制、合同管理制、工程监理制和建筑材料入场验核制度。项目法人对住房建设质量和安全负责任,其他参建单位按照工程质量和安全管理规定负相应责任。实行勘察、设计、施工、监理单位负责人和项目负责人责任终身制。保障性安居工程质量管理实行百分之百分户验收,百分之百设立工程建设质量标志牌,百分之百落实视频远程监控。 四、加大资金筹措和政策支持力度 1、政府直接投资建设保障性住房的资金来源包括:财政年度预算安排资金、土地出让净收益用于廉租住房保障资金(比例不得低于10%)、省财政支持资金、中央补助资金、住房公积金增值收益用于上交政府廉租住房建设补充资金部分和按国家政策利用住房公积金贷款用于支持政府保障性住房建设部分、出租(出售)保障性住房和配套设施回收的资金等。 2、由政府出资和注入资产,积极搭建融资平台,通过银行融资、发行债券、吸纳社会资金等多渠道筹集建设资金。进一步做强做实上饶市保障性住房投资有限公司,加大市中心城区保障性住房建设的融资力度。 3、公共租赁住房各项优惠政策严格按照江西省人民政府办公厅《关于加快发展公共租赁住房的实施意见》(赣府厅发〔2010〕67号)执行。 五、加强公共租赁住房管理 (一)准入管理 1、公共租赁住房的申请对象条件: 申请人应年满18周岁,在当地有稳定工作和收入来源,具有租金支付能力,属于准入收入标准线以下的无住房人员、家庭人均住房建筑面积低于15平方米的住房困难对象、大中专院校及职校毕业后就业和农村进城务工及外来务工的无住房人员。 公共租赁住房的准入收入标准线,由民政部门每年按照有关要求,根据当地上年度城镇居民年人均可支配收入予以确定,并经同级人民政府批准后,向社会公布执行。 新就业人员、农村进城务工、外来务工人员不受户籍限制,但直系亲属在当地具有住房资助能力的除外。 政府引进的特殊专业人才和在当地工作的省级以上劳模、荣立二等功以上的复转军人住房困难对象不受准许收入标准线限制。 廉租住房的申请对象,按照原有规定确定。已享受廉租住房实物配租和经济适用住房政策的对象,不得承租公共租赁住房。 2、公共租赁住房的申请方式: 申请人可以家庭、单身人士、多人合租的方式在居住地居委会申请公共租赁住房。 (1)家庭申请的,需确定1名符合申请条件的家庭成员为申请人,其配偶和具有法定赡养、抚养、扶养关系的共同居住生活人员为共同申请人。 (2)单身人士申请的,本人为申请人。未婚人员、不带子女的离婚或丧偶人员、独自进城务工或外来务工人员可以作为单身人士申请。 (3)多人合租的,合租人均需符合申请条件,且人数不超过3人,并确定1人为申请人,其他人为共同申请人。 申请对象必须提供居委会、公安、房管、社保、公积金和就业单位等出具的收入证明和居住证明等材料。 3、公共租赁住房对以下对象实行优先配租:有城市常住户口的残疾人对象、符合廉租住房条件的对象、政府引进的特殊专业人才和在当地工作的省级以上劳模、荣立二等功以上的复转军人住房困难对象。 4、严格按照“居委会初审、一榜公示,所辖镇(街道办事处)复查、二榜公示,当地人民政府审批、三榜公示”的三级审核、三榜公示制度进行公共租赁住房资格审核。申请对象住房、收入等情况的调查审核程序和公示期限按原有规定执行。 5、由保障性住房管理部门对符合条件的对象发放《公共租赁住房准入通知书》、《公共租赁住房摇号通知单》。 (二)租赁管理 1、公共租赁住房的承租标准。符合公共租赁住房准入条件的:单身人士只能申请住房建筑面积在40平方米以下的住房;人口在3人以内(含3人)的家庭可申请住房建筑面积在60平方米以下的住房;人口超过3人以上(不含3人)的家庭可申请住房建筑面积在80平方米以下的住房。 2、租金标准。公共租赁住房租金实行动态管理,每年由物价部门根据房屋的建筑物折旧费、维修费、管理费、贷款利息等因素确定租金标准,经同级人民政府批准后,向社会公布执行。公共租赁住房租金标准控制在同地段、同品质、同类型住房市场租金的60%,实行统一租金、租补分离。对廉租住房承租户其廉租住房租金与公共租赁住房租金的差额部分,由当地政府予以补贴;对公共租赁住房承租户,按公共租赁住房的租金标准收取。 3、对符合公共租赁住房准入条件的对象,按照公平、公正、公开的原则,组织实施公开摇号配租,确定配租资格、发放中签通知单,并由公证人员公证,同时邀请人大代表、政协委员、政风行风监督员、保障对象代表和新闻记者参加,接受监督。 4、中签对象凭中签通知单、身份证明与公共租赁住房产权单位签订公共租赁住房租赁合同。合同期满后,经核查符合保障条件的可以继续签订租赁合同。 5、公共租赁住房租赁合同期限最短为一年,最长为五年,内容包括租赁房屋的基本情况、租金标准及调整原则、租金收取方式、租赁期限、修缮责任、合同解除、违约责任以及双方权利义务等。 6、中签对象未在规定时间内签订租赁合同的,视同放弃配租资格,三年后方可再次申请。 (三)流转与退出管理 1、公共租赁住房配租后,实行动态管理。承租对象随着相关条件发生变化,仍符合相应保障条件的,经审核公示后,可以转换相应的房型,并相应调整住房租赁补贴。相关条件发生变化后不再符合保障条件的对象,应向保障性住房管理部门报告并办理退出手续。 2、按照租售并举的原则,先租后售。已承租公共租赁住房满一年以上的对象,可自愿申请购买其承租的公共租赁住房有限产权。公共租赁住房有限产权原则上按住房建安成本价格出售。具体出售办法由各级保障性住房管理部门会同有关部门确定,经同级人民政府批准后实施。 3、承租对象购买的公共租赁住房有限产权,可以继承、抵押,不得赠与他人和进行出租、转让。购买人因相关条件变化,不符合保障条件或因特殊原因需要出让的,由当地政府按原销售价格加同期银行存款利息回购。 4、承租人在合同期满或终止租赁合同时应当退出。确有特殊困难的,给予一定的过渡期限;拒不腾退的,按合同约定处理,并在适当范围内公告,必要时申请人民法院强制执行。 (四)租后管理 1、集中兴建的公共租赁住房小区由所在辖区人民政府组织民政、房管、公安、城管等部门以及街道办事处(乡镇人民政府)按照各自管理职责,对公共租赁住房小区实施社区综合管理。 2、公共租赁住房小区应根据条件成立党团组织和小区管理委员会,负责小区的社会管理工作,保证小区环境优美、设施完好、秩序井然、和谐稳定。 3、保障性住房管理部门负责公共租赁住房的租金收取、房屋使用、维护和住房安全情况检查等管理工作,组建或选聘专业物业服务公司,负责小区物业服务。物业服务费由物价部门会同相关部门核定。 4、政府投资建设公共租赁住房的租金收入,应按照政府非税收入管理的规定缴入同级国库,实行“收支两条线”管理。租金收入优先确保公共租赁住房的维护和管理支出。 5、在租赁期间除租金以外的其他相关费用由承租人承担。同时,建立入住履约保证金制度,以保证租赁合同的正常履行。 (五)监督管理 1、坚持“公开、公平、公正”原则,实行全过程公开监督管理,充分尊重社会各届和群众的“知情权、话语权、参与权”,接受社会监督、舆论监督、行政监督、法律监督。 2、保障性住房管理部门要加强对已租、购公共租赁住房的监督管理,对居住的人员、房屋的使用性质等情况进行不定期检查,发现违规行为及时纠正,每年至少进行一次全面核查。 3、保障性住房相关部门要充分履行监管职责,因失职、渎职造成在公共租赁住房建设、分配、管理中出现严重问题、产生不良影响的,纪检、监察机关要严肃追究有关单位和人员的责任。触犯刑律的,移送司法机关追究刑事责任。 六、进一步加强领导,明确任务,落实责任 1、2011至2015年,全市各类保障性住房(包括公共租赁住房、廉租住房、城市棚户区改造、国有工矿棚户区改造、国有林场危旧房改造、国有垦区危房改造)建设任务为17.57万套。到“十二五”期末,全市保障性住房覆盖面达到城镇常住人口家庭的20%以上,使人均住房建筑面积13平方米以下的城镇低收入住房困难对象实现应保尽保,人均住房面积15平方米以下的城镇中等偏下收入对象住房困难问题得到基本解决,城镇其他住房困难对象的居住条件得到明显改善,促进实现人人“住有所居”目标。 2、保障性安居工程建设,实行行政一把手负总责、层层抓落实的工作责任制。市政府成立住房保障建设领导小组,强化对加快推进“三房合一”,加强保障性安居工程建设和管理工作的领导。县(市、区)政府和上饶经济技术开发区、三清山风景名胜区管委会也要成立相应的领导机构,建立健全工作责任制。要将“十二五”期间各类保障性住房建设目标任务分解到各年度,确定年度建设投资、项目用地、资金来源等指标和措施,并向社会公布,按时间节点抓好落实。要根据本地年度实施计划,在每年6月底前完成下一年度保障性住房项目前期相关工作。 3、各级有关部门要明确责任,加强协作,形成合力,统筹解决保障性安居工程建设管理工作中存在问题和困难。 4、建立考核问责机制和奖惩制度。市政府将保障性安居工程建设和管理列入县(市、区)政府考核评价体系和推进新型城镇化工作考核范围,实行严格考核、兑现奖惩。未完成保障性住房建设任务的县(市、区)一律不得兴建和购置政府办公用房,并对其政府负责人实施约谈和问责。 5、成立市、县两级保障性住房管理机构,负责保障性住房发展规划和年度计划的编制与落实、工程建设的监督与管理、分配及租(售)管理、信息与档案管理等相关工作。 七、其他 1、本意见实施前,已出售的经济适用住房和已分配的廉租住房住户按原有政策规定执行。 2、市中心城区的实施细则由市房地产管理局根据本意见制定。各县(市、区)政府和上饶经济技术开发区、三清山风景名胜区管委会可根据本意见制定实施细则。 3、本意见由市房地产管理局负责解释。 4、本意见自发布之日起生效。